Diretor da CT&G Projetos e Construções concede entrevista a revista

Desplacamento do revestimento de fachada
Notícia publicada no dia: 24/05/2019
 

Acidente no Rio de Janeiro acendeu o sinal de alerta nos condomínios

No início de março, placas de granito se desprenderam da fachada de um prédio no bairro do Leblon, Zona Sul do Rio de Janeiro, ferindo gravemente uma estudante de 20 anos. Segundo matéria publicada no jornal O Globo no início de abril, “a falta de parafusos de fixação nas placas de granito da fachada do prédio, aliada à umidade no último andar do edifício, foi a causa do acidente.” Foi o que apontou a perícia da Polícia Civil fluminense. 

A grave situação não é exclusividade de quem vive na Cidade Maravilhosa. O desplacamento do revestimento de fachadas dos edifícios é um tema que merece muita atenção, principalmente dos síndicos, uma vez que ele pode ser responsabilizado em caso de ocorrências semelhantes à registrada no Leblon. Foi agindo de maneira zelosa, por exemplo, que a atual conselheira do Edifício Del Fiori, Ana Paula Bisaggio, conseguiu evitar problemas maiores quando ainda era síndica, função que exerceu por nove anos. 

Ela explica que era comum ocorrer o estufamento do revestimento, normalmente em pares, formando um “V”. Todavia, durante a instalação dos granitos, eles receberam um grampeamento. “Mesmo assim, soltava, ficando preso apenas por um pedaço do ‘ferrinho’ do grampo. Logo que percebíamos o estufamento, contratávamos um profissional para descer na cadeirinha e fazer a manutenção. Mas o custo era muito alto”, revela Ana Paula.  

Diante da repetição do problema, foi necessário agir. “Chegamos à conclusão, em assembleia, que seria necessário fazer a reforma da fachada, já que o parafuso usado ficaria aparente, e criamos um fundo para a obra. Foi o que resolveu. O risco era muito grande. Como não há marquise, em caso de queda, cairia no jardim do prédio, onde as crianças brincam, na entrada principal e na entrada de garagem, além das áreas externas dos apartamentos do térreo”, explica Ana Paula. 

Manutenção e prevenção: segurança e economia

São várias as situações que podem levar ao desplacamento de revestimento cerâmico, de pedras ou mesmo da massa usada no revestimento da fachada. Quem afirma é o diretor e engenheiro da CT&G Projetos e Construções, Ricardo Guerrero. Ele alerta para a necessidade de o condomínio realizar, periodicamente, manutenção preventiva dos revestimentos, com prazo definido por parecer técnico especializado. Entre as causas mais comuns, infiltrações nas fachadas, provenientes tanto da parte externa quando da interna. 

“Às vezes, em um revestimento cerâmico, há falta de rejuntamento ou ele já desgastou com a ação do tempo, começando a fazer a percolação de águas. Como todo revestimento é higroscópico, em contato com água tende a se expandir. Assim, acaba ocorrendo um esforço maior de sua aderência, ocasionando o desplacamento. Isso serve para granito, cerâmica, porcelanato e mesmo o embolço, ocorrendo trincas na argamassa e, consequentemente, infiltração”, explica Guerrero. 

Opinião semelhante é a de Guilherme Junqueira, administrador da Servicor, empresa de manutenção de fachadas prediais. “Essa situação é comum principalmente em edifícios mais antigos. Ocorre devido à ação de intempéries, com dilatação do revestimento e da massa. Com o tempo, o revestimento vai se soltando. A entrada de água através das juntas também é um causador. A infiltração apodrece a massa. Isso ocorre, principalmente, por falta de manutenção do rejuntamento. Essa umidade também pode entrar pelos poros do revestimento”, comenta Junqueira. 

A exemplo de Ana Paula, é necessário agir rapidamente para evitar consequências mais graves. Nesse aspecto, todos do condomínio podem ajudar, inclusive os funcionários da conservação. De acordo com Guerrero, um simples pedaço de rejunte encontrado durante a varrição de uma área externa, por exemplo, deve ser comunicado imediatamente ao síndico. 

“A indicação do serviço que deve ser feito cabe a um técnico responsável, especializado em inspeção predial, que vai fazer um parecer do que está ocorrendo e identificar as possíveis causas. Cabe a ele dar as orientações necessárias em termos de manutenção e reparos para sanar o problema, além do acompanhamento”, avalia o engenheiro, explicando que o especialista também poderá orientar em caso de uma situação mais crítica, que exija medidas como colocação de tela ou bandeja de proteção a fim de evitar que o revestimento ameace a segurança das pessoas ou cause danos materiais. 

Na Servicor, um procedimento comum para averiguar a situação do revestimento da fachada é a utilização do martelo de borracha. “Um profissional qualificado verifica a fixação dos revestimentos utilizando um martelo de borracha. Com técnicas de rapel, ele desce pela fachada batendo em cada revestimento. Se fizer um som oco, é sinal de alerta. Recomenda-se, nesse caso, a retirada ou o parafusamento do revestimento”, explica, ressaltando que a manutenção preventiva é mais barata do que a corretiva. Ele alerta aos síndicos para observarem, principalmente, o aparecimento de estufamento, situação que exige manutenção imediata.

Responsabilidade civil

No Rio de Janeiro, a Lei Estadual nº 6400/13 estabeleceu a auto vistoria, inclusive de fachadas, a ser realizada pelos próprios condomínios e informada à Prefeitura. De acordo com o engenheiro Ricardo Guerrero, não há legislação semelhante em Juiz de Fora. “Existem normas específicas de manutenção e de conservação que devem ser seguidas pelos síndicos, com força de lei. Se acontece algum problema de desplacamento por falta de manutenção, o síndico ou a administradora poderão ser responsabilizados”, explica, acrescentando que essa situação pode, inclusive, comprometer o recebimento de seguro. 

Por outro lado, “se o síndico levar o problema à assembleia, e os condôminos resolverem não tomar providências, ele se exime de responsabilidade, que passa a ser do condomínio. Isso deve estar muito bem registrado. Às vezes, o síndico ou a administradora percebe a necessidade, mas a assembleia é soberana, e ela pode tomar a decisão de não fazer a intervenção, deixando para depois. Nesse caso, o síndico deve se resguardar”, orienta Guerrero. 

“Se ocorrer desplacamento, deixa de ser uma obra voluptuária e passa a ser necessária. De qualquer forma, a assembleia precisa autorizá-la, até porque não será um valor pequeno. Tudo isso tem que ficar muito claro na ata para que o síndico se exima de responsabilidade civil”, explica a proprietária da Lázuli Administradora de Condomínios, Silayne Viccini. O síndico pode, sem necessidade de aprovação em assembleia, “mandar retirar todas as pastilhas, placas que estejam caindo. Isso é da função dele, pois vai estar eliminando o risco”, conclui.

Fonte: Revista O Síndico edição 32

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